Compraventas


Documentación necesaria:

  • Escritura de propiedad de la finca (vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc)

  • Recibo de contribución (I.B.I.)

  • Documentos de identidad del/los comprador/es y vendedor/es

  • Certificado de la Comunidad de Propietarios acreditativa de que se encuentra al corriente de gastos comunitarios (únicamente si la transmisión tiene por objeto una vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc., ubicado en un edificio en régimen de propiedad horizontal)

  • Documentos e información acreditativos de los medios de pago (1)

  • Cédula de habitabilidad (en caso de transmisión de vivienda) (2)

  • Certificado de Eficiencia Energética



  • Medios de pago:

Deberá aportar a la Notaría la información y la documentación relativa a los medios de pago utilizados para la compra.

Si se ha realizado en efectivo o mediante cheque al portador, por importes unitarios superiores a cien mil euros (100.000€) para residentes en España, o de diez mil euros (10.000€) para NO RESIDENTES, deberá acompañarse el modelo de declaración previa S-1 que le facilitará la entidad en la que tenga su cuenta al momento de disponer de los fondos.

Si el pago se realiza mediante cheque bancario nominativo o mediante transferencia bancaria se aportará a la Notaría una copia de dichos documentos para su incorporación a la escritura.

En cualquier caso, deben indicarse las fechas, importes y formas de pago realizadas para su constancia en la escritura, así como los números de las cuentas del comprador de las que proceden los fondos empleados para la compraventa.

La falta de acreditación de dichos extremos (que el Notario debe hacer constar obligatoriamente) supondrá la NO INSCRIPCIÓN de la escritura en el Registro de la Propiedad




Gastos:

Salvo acuerdo expreso entre las partes, los gastos se distribuyen así:

  • Vendedor: Plusvalía (Arbitrio sobre el incremento de valor de los terrenos) que se liquida en las oficinas municipales del Ayuntamiento en que radica la finca. Se aplica únicamente sobre bienes inmuebles de naturaleza URBANA.

  • Comprador: Los honorarios notariales, los de inscripción en el Registro de la Propiedad y la liquidación de los Impuestos correspondientes (Transmisiones Patrimoniales/Actos Jurídicos Documentados).

Impuestos:

La compraventa de inmuebles entre particulares está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tipo del DIEZ POR CIENTO (10%) sobre el precio total de compraventa, que es totalmente a cargo del comprador. En determinados casos (menores de 32 años, minusválidos,…) existen importantes bonificaciones fiscales –consulte en la Notaría-.

En caso de transmisión de viviendas, locales, plazas de aparcamiento, etc., de edificios de nueva construcción –primera transmisión-, la compraventa está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.), al tipo del DIEZ POR CIENTO (10%) en caso de viviendas, y al VEINTIUNO POR CIENTO (21%) en los demás casos, a aplicar sobre el precio total de la compraventa, que deberá satisfacer directamente al promotor/constructor. Además, la compraventa devenga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), al tipo del UNO CON CINCUENTA POR CIENTO (1,50%) sobre el precio total de la compraventa. En ambos casos el impuesto es de cargo de la parte compradora.

En caso de inmuebles de naturaleza urbana, la transmisión devenga el arbitrio de plus-valía (Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) que es exclusivamente a cargo de la parte vendedora.

La compraventa de bienes muebles está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), al tipo del CUATRO POR CIENTO (4%) sobre el precio total de compraventa.

La constitución de cualquier clase de garantía real constituida para garantizar el pago del precio aplazado (hipoteca, condición resolutoria) está gravada al tipo del UNO POR CIENTO (1,00%) a añadir a la liquidación por la compraventa.

Bonificaciones fiscales.



Tipo especial de cinco por ciento (5%) que se aplica a los inmuebles adquiridos para vivienda habitual:

    • Miembros de familias numerosas, si reúnen los siguientes requisitos:

  • Que el comprador sea miembro de una familia numerosa

  • Que la suma de las bases imponibles del IRPF de todos los miembros de la familia, minorada en el importe de los mínimos personales y familiares, no supere los treinta mil euros (30.000€) más doce mil euros (12.000€) adicionales por cada hijo que exceda del número determinado legalmente para que sea determinada como familia numerosa.

    • Personas con discapacidad (ya sea el comprador o cualquiera de los miembros de la unidad familiar)

  • Que sea de grado igual o superior al sesenta y cinco por ciento (65%).

  • Que la suma de las bases imponibles del IRPF de todos los miembros de la unidad familiar, minorada en el importe de los mínimos personales y familiares, no supere los treinta mil euros (30.000€).

    • Jóvenes:

  • Que tengan menos de treinta y dos años en la fecha de la compraventa

  • Que la base imponible total del IRPF, minorada en el importe del mínimo personal, no supere los treinta mil euros (30.000€).



Bonificaciones de la cuota:

La transmisión de viviendas y sus anexos a favor de empresas a las que sea de aplicación las normas de adaptación del Plan General Contable a las empresas inmobiliarias y cumplan los siguientes requisitos:

  • Que incorporen la vivienda a su activo circulante.

  • Que su actividad principal sea la construcción, promoción inmobiliaria o compraventa de inmuebles por cuenta propia.

  • Que la finalidad de la adquisición de las viviendas sea su posterior venta. Dicha venta deberá realizarse dentro de los cinco años siguientes a la compra.


  • La cédula de habitabilidad.



Desde la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. (DOGC 9 Enero 2008), y el posterior DECRETO 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad en Cataluña, es requisito obligatorio la entrega al comprador de la cédula de habitabilidad en vigor en el momento de la transmisión.

Las personas adquirentes de una vivienda pueden exonerar de forma expresa a las transmitentes de la obligación de entregarles la cédula de habitabilidad sólo en caso de viviendas usadas o preexistentes que deban ser objeto de obras de rehabilitación que permitan el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad, o si la vivienda se adquiere para su derribo.

En el caso de exoneración por realización de obras de rehabilitación, se debe entregar:

  • Un informe, emitido por un técnico o técnica competente, que acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad, en cuanto al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad previstas en este Decreto, después de la ejecución de las obras de rehabilitación.

  • El informe debe ir acompañado de un certificado vigente, emitido por el ayuntamiento del término municipal donde se ubique la finca, que acredite que el uso de vivienda está autorizado, según la normativa urbanística, y que la finca no está sometida a ningún expediente de protección de la legalidad urbanística.

Las personas adquirentes de las viviendas deben finalizar las obras que el informe técnico determine y solicitar la cédula de habitabilidad en el plazo máximo de tres años desde la fecha de adquisición de la vivienda y, en todo caso, antes de volver a transmitirla.

Esta obligación se debe hacer constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, que podrá ser cancelada mediante la presentación de la cédula de habitabilidad una vez obtenida.



A continuación se recoge un extracto de la normativa:



  • Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. (DOGC 9 Enero 2008),

Artículo 26. La cédula de habitabilidad

  …2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.

De la colaboración de los notarios y los registradores en la aplicación de la Ley.

Artículo 132. Requisitos para transmitir o ceder el uso de viviendas.

Los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes:

a)  La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente o, en el caso de viviendas de protección oficial, de la calificación definitiva, y, en los casos de municipios acogidos a lo dispuesto en el artículo 26.5, de la licencia de primera ocupación para las viviendas libres, documentos que deben entregarse a los adquirentes o usuarios. Solo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes, siempre que mediante un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación.



  • DECRETO 55/2009, de 7 de abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad

Artículo 8

Obligatoriedad de la cédula

1. Todas las viviendas deben disponer de cédula de habitabilidad, de conformidad con este Decreto. Esta cédula tiene una vigencia de 15 años.

2. Las viviendas de nueva construcción y las que hayan sufrido modificaciones en la superficie o se alteren sus condiciones de habitabilidad deben disponer de cédula, previa a su ocupación.

En los otros supuestos, y a in de que las personas transmitentes puedan entregar la cédula a los adquirentes, de conformidad con lo que prevé el artículo 26.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, es necesario que las viviendas dispongan de cédula en el momento en que se produzca su transmisión entre vivos, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones.

3. En el caso de viviendas promovidas bajo cualquier régimen de protección pública, la calificación definitiva sustituye la cédula de habitabilidad de primera ocupación durante un periodo de 15 años. Una vez transcurrido este periodo desde la expedición de la calificación definitiva, las segundas y sucesivas transmisiones requerirán la obtención de la cédula de habitabilidad.

Artículo 9

Supuesto de exoneración de la obligación de entrega de la cédula

1. Las personas adquirentes de una vivienda pueden exonerar de forma expresa a las transmitentes de la obligación de entregarles la cédula de habitabilidad sólo en caso de viviendas usadas o preexistentes que deban ser objeto de obras de rehabilitación que permitan el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad, o si la vivienda se adquiere para su derribo.

2. En el caso de exoneración por realización de obras de rehabilitación, se debe entregar un informe, emitido por un técnico o técnica competente, que acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad, en cuanto al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad previstas en este Decreto, después de la ejecución de las obras de rehabilitación. El informe debe ir acompañado de un certificado vigente, emitido por el ayuntamiento del término municipal donde se ubique la finca, en el que se acredite que el uso de vivienda está autorizado, según la normativa urbanística, y que la inca no está sometida a ningún expediente de protección de la legalidad urbanística.

Las personas adquirentes de las viviendas deben finalizar las obras que el informe técnico determine y solicitar la cédula de habitabilidad en el plazo máximo de tres años desde la fecha de adquisición de la vivienda y, en todo caso, antes de volver a transmitirla por cualquiera de los títulos previstos en el apartado 2 del artículo

8. Esta obligación se debe hacer constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, que podrá ser cancelada mediante la presentación de la cédula de habitabilidad una vez obtenida.

3. En el caso de previsión de derribo de la vivienda adquirida, a in de que se pueda producir la exoneración de la obligación de entregar la cédula de habitabilidad, será necesario que el adquirente la derribe en un plazo máximo de un año desde su fecha de adquisición. Esta obligación se debe hacer constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, que podrá ser cancelada mediante certificación municipal acreditativa de que el derribo se ha efectuado.

4. Los notarios y notarias deben enviar con periodicidad mensual al departamento de la Generalidad competente en materia de vivienda una relación con los datos básicos de los actos de transmisión de viviendas en que se hayan producido los supuestos de exoneración de la obligación de presentar la cédula previstos en este artículo.

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