Préstamo Hipotecario


La hipoteca es un derecho real, sujeto a inscripción en el Registro, que se constituye a favor del acreedor para garantizar el pago o la devolución del capital del préstamo o crédito concedido éste, normalmente una entidad financiera -Banco o Caja de Ahorros- , que le permite recuperar, por la vía de ejecución judicial o extrajudicial, el importe no satisfecho por el deudor en caso de incumplimiento.

La hipoteca normalmente garantiza tanto el pago del principal, como los intereses devengados, los intereses de demora y las costas y gastos de ejecución en caso impago hasta los límites establecidos en la propia escritura de préstamo o crédito hipotecario, lo que constituye la total responsabilidad hipotecaria de la que responde la finca aportada en garantía. Es accesoria a la obligación que garantiza, por lo que una vez extinguida la obligación principal se extingue también la hipoteca.

No obstante, cuando el préstamo o crédito haya sido totalmente cancelado deberá solicitar al acreedor el otorgamiento de la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca que deberá ser inscrita para que conste su extinción en el Registro de la Propiedad.

Documentación necesaria:

  • Escritura de propiedad de la finca (vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc)

  • Recibo de contribución (I.B.I.)

  • Documentos de identidad del/los titulares de la finca

  • Oferta vinculante (obligatoria en caso de que el prestatario sea persona física, la hipoteca se constituya sobre una vivienda y el importe del préstamo sea igual o inferior a 150.253,02 euros).

Por regla general la propia entidad acreedora será la que le solicite toda la documentación requerida, además de la que estime necesaria o conveniente para el estudio de la operación (nóminas, declaraciones fiscales, etc) y se pondrá en contacto con la Notaría para concertar la firma de la escritura.

En caso de que junto con la operación hipotecaria se formalice escritura de compraventa de la finca a hipotecar deberán aportarse los documentos necesarios a tal fin (puede obtener dicha información a través de nuestra web: www.oltra-rosello.com , ó solicítelo en la Notaría)

Gastos e Impuestos

La constitución de un préstamo o crédito hipotecario está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos documentados, al tipo de uno por ciento (1%) sobre el importe de la total responsabilidad hipotecaria (importe total del préstamo o crédito, los intereses ordinarios garantizados, los intereses de demora garantizados y las costas y gastos) que resulta del pacto de constitución de hipoteca de la escritura, que deberá liquidar en un plazo máximo de treinta días desde el otorgamiento. Normalmente la propia entidad acreedora realizará este trámite por cuenta del deudor e hipotecante.

El deudor deberá sufragar además los gastos notariales y de inscripción en el Registro de la Propiedad.

La entidad acreedora le facilitará con anterioridad a la firma un presupuesto de todos los gastos e impuestos a satisfacer, incluidos los gastos propios de tramitación del préstamo (tasación de la finca hipotecada, verificaciones registrales, comisiones, etc…).

Beneficios fiscales

Tipo especial de 0,50 por ciento:

  • Personas con discapacidad: Que el préstamo se destine a la adquisición de la vivienda habitual de una persona con discapacidad de grado igual o superior al treinta y tres por ciento (33%).

  • Jóvenes: Que el préstamo se destine a la adquisición de la vivienda habitual de una persona que tenga treinta y dos años o menos en la fecha del otorgamiento de la escritura de préstamo.



NOVACIÓN Y MODIFICACIÓN

Como en cualquier otro contrato, las partes pueden, de forma voluntaria y de mutuo acuerdo, modificar las condiciones pactadas inicialmente, otorgando la correspondiente escritura de novación del préstamo. Por regla general se refieren a:

  • la ampliación o reducción de capital;

  • la alteración del plazo;

  • las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

  • el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;

  • la prestación o modificación de las garantías personales.



Beneficios fiscales

Estarán exentas en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades financieras reconocidas en la Ley 2/1981, de 25 de marzo y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.

El deudor deberá sufragar además los gastos notariales y de inscripción en el Registro de la Propiedad, que cuentan con importantes bonificaciones arancelarias.



SUBROGACIÓN DE ACREEDOR

El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora.

La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante con condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Una vez aceptada la entidad oferente notificará por conducto notarial, a la entidad acreedora, su disposición a subrogarse, y le requerirá para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito en que se haya de subrogar.

La entidad acreedora tendrá derecho a enervar la subrogación si, en el plazo de quince días naturales, a contar desde la notificación del requerimiento comparece ante el mismo Notario que le haya efectuado la notificación y manifiesta, con carácter vinculante, su disposición a formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta vinculante. A tal efecto la entidad acreedora deberá trasladar al deudor, en el plazo de diez días hábiles, por escrito una oferta vinculante, en los términos previstos legalmente en la que iguale o mejore las condiciones financieras de la otra entidad.

En caso contrario, se otorgará la correspondiente escritura de subrogación, que surtirá efectos desde el pago por la entidad subrogada a la acreedora, de la cantidad acreditada por ésta por capital pendiente e intereses y comisiones devengadas y no satisfechas.



Beneficios fiscales

Estará exenta la escritura que documente la operación de subrogación en la modalidad gradual de «Actos Jurídicos Documentados» sobre documentos notariales.

El deudor deberá sufragar además los gastos notariales y de inscripción en el Registro de la Propiedad, que cuentan con importantes bonificaciones arancelarias.

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